Alınan konut kredileri ile finansmanı karşılanan konutların zaman içerisinde vadesi gelen taksitlerin ödenmemesi durumunda konulmuş olan ipoteklere istinaden evlere el konulmaktadır. Burada el konulan konutlar icradan ihale ile satışa çıkarılır ve bedeli ile konut kredisinin tahsilatı yapılmaya çalışılır. Burada ihaleye çıkarılan evler yeni ev sahibini beklerken, ihaleye girecek olan kişilerin icradan alınacak eve konut kredisi çıkarmak ile ilgili soruları da beraberinde getirir. Çünkü yüksek bedelleri bulan konutların finansmanını karşılayabilmek için genel olarak bankaların kredi desteğine ihtiyaç duyulur.
BİLGİ: İcradana alınan mülkler yasal olarak diğer mülklere kıyasla daha temiz olduğu için yüksek miktarda kredi çıkma ihtimali de yüksektir. O sebeple halk arasındaki söylentilere fazla itibar etmeyin. Genelde bilgisiz kişilerin yaymış olduğu haberler yüzünden insanlar yanlış yönlendiriliyor ve işlerinden alıkonulmuş oluyorlar.
Kısaca icradan yada el konulan evlerin bankalardan satışı ile yapılacak alımlar için gerekli kredi şartlarını taşıyor olmanız halinde icradan alınan eve konut kredisi çıkabilir. Her ne kadar bankalar icralık ev satışları için kredi vermeye yanaşmasalar da alınabilir. Fakat icralık evlerin alımı sonrasında evin sahibi tarafından iptal davası açılma ihtimali de büyük. Bu davanın süreceği zaman ve çıkacak kararlara istinaden kredi tahsisi yapılmayabilir. Elbette bu krediyi alabilmeniz için gerekli başvuruları yapmanız gerekli ki bunu da hatırlatalım.
Bankalardan Satılık Konutlar
İcraya konu olan evlerin satışları bankaların internet sitelerinden ilan edilirken, aynı zamanda icralık olanlar İcra Müdürlükleri aracılığıyla da gerçekleştirilebiliyor. Konut kredisinin tahsisi ile konuta ipotek koyan banka, zaman içerisinde ödenmeyen ve yasal miadını doldurmuş olan konutlara yasal olarak el koyuyor ve bu evler bankanın inisiyatifine geçiyor. Genel olarak bizleri icralık mal alımına çok sıcak bakmasakta, hacizli evlerin fiyatları itibariyle cazip olması alım yapılması için gereken desteği görüyor. Sizlerde hacizli mal alımından uzak duranlardan olabilirsiniz fakat alacağınız malların ödemesini yaparak aynı zamanda bu durumdaki kişilere de aynı zamanada yardımcı olmuş oluyorsunuz. Bu konuyu da irdelemekte fayda olacağına inananlardanım.
İcralık Evin Fiyatı Nasıl Belirleniyor?
Banka evin satışını icra müdürlükleri aracılığıyla yaparsa burada eve bir muhammen bedel belirleniyor. Bu bedel üzerinden de ihaleye çıkarılarak satışa sunuluyor. Bu bedelin belirlenmesinde eve alınan konut kredisinin miktarı ile ilişkilendirmek zor. Çünkü oluşan yasal faizler ve geçen süre ile birlikte mevcut borç daha yüksek tutarları bulabiliyor ki, bunun için ihaleyle satışa çıkarılacak eve bir bedel belirleniyor.
Bankadan satılan, yani bankanın tekrar satışa çıkardığı konutların bedelini banka kendisi belirliyor. İhale yöntemine bazı bankalar gerek duyarken, bazı bankalar ise belirlemiş olduğu rakam üzerinden satışa çıkarılırken aynı zamanda pazarlığa tabi tutulabiliyor. Yani eve belirlenen bedelin altında bir tutar ödemesi ile sahip olmanız mümkün.
İpotek karşılığı el konulan evin satışı için bütün inisiyatif ilgili banka üzerine geçer. Banka bu evi belirlediği fiyat üzerinden satışa çıkarırken, pazarlık usulü de yeni sahibine devredebilir. Burada yeni sahibi konut kredisi kullanma hakkına sahip. Bunun için kişinin konut kredisini alabilme şartlarını taşıyor olması ve geri ödemesini yapabilecek kadar maddi güce sahip olması yeterli.
Bu şartlara değinecek olursak:
- Kredi sicili beliri seviyenin altında olmamak
- Temyiz kudreti yerinde olmak
- Belirli hakları kullanmaktan yasaklanmış olmamak
- Konutun kredi kullanmaya müsait olması
İcralık Konut Alımında Faizler ve Masraflar
İcralık ev alımlarında kişileri çeken cazip ev fiyatları olsa da, bu evler için ayrıca bir faiz indirimi beklemek yanlış olur. Özellikle bankalar bu şekildeki konutların satışını yapabilmek için yeteri kadar esnek davranabiliyorlar. Fakat bu esneklik bir konut kredisi alımında ödenmesi gereken masraflar ve ücretler için uygulanmıyor ki, bunları da dikkate almak gerekiyor.
Bankanın kendi satmış olduğu evler için gerekli olmasa da, icradan alınacak evler için ihaleye girmeden önce teminat yatırılması gerekiyor. Yüzde 20 oranlarında bulunan bu teminat bedeli ile ihaleye giren kişi verdiği teklif sonrası evin sahibi olabiliyor. Fakat geriye kalan yüzde 80’lik kısmında ödenmesi gerekiyor. Bu durumdan sonra icradan alınacak eve kredi başvurusu yapılabilir. Bankalar ve finans kuruluşları bu tür alımlar için kredi tahsisinden kaçınırlarken kesinlikle veremezler diye bir kural da yok.
Ayrıca bu noktada ifade etmek gerekir ki icradan alınan evlerin hukuki statüsü diğer evlere göre çok daha sağlam olduğu için bankalar özel kişilerin satmış olduğu konutlardansa devletin icra daireleri aracılığı ile satmış olduğu konutlara daha çok itibar etmekteler. Çünkü risk bu tür satın almalarda daha düşük oluyor. Sonradan ilgili malın gizli hukuki ayıplı çıkması ve tasarrufun iptali davası konusu olması olasılığı en aza iniyor. Sırf bundan dolayı bir faiz indirimi isteyebilirsiniz.
İcradan Alınan Evin Masrafı Ne Olur?
İcralık ev alımları da vergi ve harçların kesilmesi gereken satış işlemleri arasında. Bunun için evi alan kişi binde 20 oranıda harç bedelini ödüyor. Veraset ve intikal vergisi de Vergi Müdürlüklerine ödenmesi gereken tutarlar arasında. Bütün işlemler sonucunda da tapu devri döner sermaye bedeli ödeniyor. Ödenen vergi ve masraflar evin bedeline ve satış tutarına göre hesaplanırken, döner sermaye bedeli de yaklaşık 100 TL civarlarında tutuyor.
Adeta bazı kesimlerin kazanç kapısı haline gelen icralık ev satışları talep artışını neden olurken ihaleye katılımcı sayısının artışı ile daha yüksek tutarlarda satışın yapılmasına neden olabiliyor.
Avukatlık bürolarından ilgili taşınmazın hukuki durumu ve imarı hakkında danışmanlık almanız da yararınıza olabilir. Tüm bu yukarıdaki masrafların yanına bir de bunu ilave edebilirsiniz.